Jy is reg om ’n tweede eiendom te koop, maar hoe gemaak? Ons finansiesghoeroe Nico Swart gee raad
Tienie en Rika se huisverband is pas afbetaal. Hulle het nie die verband gekanselleer nie, net vir ingeval hulle weer finansiering benodig. Die aanvanklike leningsbedrag wat hulle 20 jaar gelede aangegaan het, was R300 000. Hulle oorweeg tans om ’n meenthuis te koop om hul beleggings te vermeerder. Die kinders is uit die huis en hulle het nou voldoende fondse om die maandelikse paaiement op ’n verband vir ’n meenthuis te kan delg. Verder het hulle gehoor van die belastingvoordele van só ’n belegging. Is hulle te optimisties oor die soort belegging en waarna moet hulle op die uitkyk wees? Hoe moet hulle te werk gaan om die meenthuis te koop en die belegging te bestuur? Die koopbesluit
IS DIT ’N GOEIE BELEGGING? Jy kan op twee maniere direk in vaste eiendom belê en ’n opbrengs verdien. Eerstens kan jy die eiendom ná ’n paar jaar verkoop en ’n kapitaalwins maak. Tweedens kan jy die eiendom verhuur en ’n maandelikse inkomste verdien. In albei gevalle kan dit óf ’n swak óf ’n goeie belegging wees, afhangende van talle faktore. As jy teen die regte prys koop en dit goed bestuur, behoort dit op die duur ’n goeie opbrengs te lewer.
KAN EK DIT BEKOSTIG? As jy daarvoor begroot, sal jy vooraf kan bepaal of jy die belegging kan bekostig al dan nie. Hiervoor moet jy met die hulp van ’n eiendomsagent of eiendomskenner die verskillende koste-items identifiseer en kwantifiseer (die bedrae wat jy sal moet betaal). Die boek Personal Financial Management (Jutauitgewers) kan jou met die koop van vaste eiendom help.
WAT VAN BELASTING? Jy betaal belasting op sowel die kapitaalwins as jy verkoop as die huur wat jy ontvang. Jy kan die volgende uitgawes van jou huurinkomste vir belastingdoeleindes aftrek: Die rente op jou verbandpaaiement; die heffing en eiendomsbelasting; jou korttermynversekering; onderhoudskoste; en die koste van die verhuringsagent (indien van toepassing).
DIE REGTE OMGEWING Die ligging is altyd die belangrikste oorweging. Ligging bepaal sowel die toekomstige styging in waarde van die meenthuis as die vraag na die behuising wat dit aan potensiële huurders bied. Die meenthuis se geriefsnetwerk (die afstand na werke, skole, ontspanning, winkelsentrums en openbare vervoer) moet tot hierdie vraag bydra. Dieselfde geld vir die blootstellingsnetwerk (afstand van geraas, vullishope, vuil water).
DIE EIENDOMSAGENT Jy kan ’n huis direk óf met die hulp van ’n eiendomsagent by die verkoper koop. Jy kan dit ook direk by die ontwikkelaar koop. Die eiendomsagent kan jou met die volgende help: die waardering van die meenthuis; die onderhandeling met die verkoper; die maak van ’n aanbod aan die verkoper; die koopkontrak; die bepaling van die koste-items; die verkryging van finansiering by die bank; jou huurkontrak; en die bestuur van die meenthuisbelegging. As jy deur middel van ’n agent koop, betaal jy kommissie aan die agent. Die spesifieke agentskap waarvoor die agent werk, bepaal die persentasie kommissie.
DIE ONTWIKKELAAR Sou jy direk vanaf die ontwikkelaar koop, betaal jy geen kommissie, hereregte of oordragskoste nie. Die ontwikkelaar se agente help dan met die verkryging van ’n verband by ’n bank.
WAARDEER DIE MEENTHUIS Die agent of ’n geswore waardeerder kan jou (teen betaling) help om die waarde te bepaal van die meenthuis wat jy wil koop. Jy kan die verkoopprys (markwaarde) ook self vergelyk met ander meenthuise in dieselfde kompleks waarin jy wil koop. Maak seker dat jy nie meer betaal as wat soortgelyke meenthuise kos nie.
MAAK ’n AANBOD Sodra jy besluit om ’n spesifieke meenthuis te koop, moet jy ’n skriftelike aanbod aan die verkoper maak. Hierdie aanbod sal die prys aandui wat jy bereid is om te betaal. Jy kan dit self doen met die hulp van ’n prokureur of die agent wat die transaksie hanteer. Sodra die verkoper jou aanbod aanvaar, kom ’n koopkontrak tot stand. Jou aanbod word dus die koopkontrak. Die verkoper kan egter ook ’n teenaanbod maak en jou aanbod weier, ook skriftelik. Sodra jy die teenaanbod aanvaar, kom ’n geldige kooptransaksie tot stand.
DIE FINANSIERING Jy kan self ’n bank nader vir ’n verband, of die agent of ontwikkelaar kan dit namens jou doen. Sou jy egter oor ’n afbetaalde huisverband beskik (soos Tienie en Rika), kan jy hierdie verband gebruik om R300 000 by die nuwe verband te voeg. Jy sal dus ’n nuwe voorskot op jou huisverband neem asook ’n nuwe verband op die meenthuis. Sou die meenthuis byvoorbeeld R600 000 kos, sal jy óf ’n nuwe verband vir R300 000 uitneem, óf ’n verband vir R270 000 omdat jy byvoorbeeld ’n deposito van R30 000 (10% van R300 000) moet maak om die verband te bekom.
DIE VERBANDPAAIEMENT Die verbandlening moet oor ’n periode van 20 jaar teen ’n bepaalde rentekoers afbetaal word, tans 8%. Op R600 000 beloop die maandelikse verbandpaaiement dus R5 018,64. Op R570 000 beloop dit R4 767,71 per maand. Probeer om jou maandelikse verbandpaaiement op R600 000 met byvoorbeeld R200 te verhoog. Sodoende sal jy jou verband oor 18 jaar en twee maande afbetaal (in plaas van 20 jaar) en spaar jy duisende rande se rente. Hoe meer jy afbetaal, hoe meer rente spaar jy. Maak seker dat jy die maandelikse verbandpaaiement van R7 900,74 sal kan bekostig al sou die verbandrentekoers met 7% tot 15% styg.
ANDER KOSTE-ITEMS Behalwe jou verbandpaaiement het jy ook die volgende koste-items: ’n 10%-deposito (bank kan dit vereis); maandelikse verbandadministrasiekoste; verbandinisiëringskoste (vir die opstel van die verband); verbandregistrasiekoste; oordragskoste en seëlkoste vir oordragprokureur; hervoorskotkoste op afbetaalde huisverband; onderhoudskoste; maandelikse eiendomsbelasting; agentekommissie; lewenspolis vir dekking van verbande; en aktekantoorkoste vir die registrasie van die meenthuis in jou/jul naam.
DIE HUURKONTRAK Maak seker jy stel ’n skriftelike huurkontrak met die hulp van jou prokureur of verhuringsagent op. Hulle beskik meestal oor voorbeelde. Voeg alle toekomstige huurwysigings by die kontrak.
Die bestuursbesluit Die Wet op Huurbehuising (1999) maak vir ’n regverdige bedeling vir sowel die verhuurder as die huurder voorsiening. Albei se regte en verpligtinge word uitgespel. Bestudeer hierdie wet noukeurig. Skakel die Huurbehuisingstribunaal vir navrae by 086 010 6166. Hierdie tribunaal poog om onregverdige huuren verhuringspraktyke uit te skakel.
Bestuur jou meenthuis Maak seker of jy self alle verhuring-, invorderings-, onderhoud- en verwante probleme wil hanteer. Dit neem egter baie tyd en geld in beslag. Jy sal sien dat jy nie sonder meer ’n niebetalende huurder mag “uitgooi”, die slotte van die meenthuis mag verander of self op die huurder se besittings beslag mag lê nie. Bly te alle tye binne die wet. Maak seker jy laat nie jou huurder vir vyf jaar teen dieselfde huurgeld huur nie. Dikwels word huurders wat wel huur betaal en nie jou plek “afbreek” nie, gelos sonder om die huur jaarliks volgens die inflasiekoers aan te pas.
Die verhuringsagent Jy kan alle bestuursprobleme aan ’n verhuringsagent oorhandig. Daar word maandeliks ’n bedrag van jou huur vir die koste van verhuring afgetrek. Verhuringsagente verkry egter maklik nuwe huurders en ken die regsprosedures om ’n niebetalende huurder “uit te sit”. Hulle was ook al talle kere vir soortgelyke regsgedinge in die hof.
Pasop vir slaggate n Moenie probeer om self eiendomsagent of prokureur te speel nie. n Vergelyk kooppryse en moenie blindelings koop nie. n Kies die verband met die laagste verbandrentekoers. n Evalueer eers die nuwe huurder se betaalvermoë en kredietgeskiedenis. n Besigtig jou meenthuis maandeliks as jy dit self verhuur. Besoek www.moneyskills.co.za Vk
